« Un investissement Pinel est envisagé pour acquérir un bien immobilier qui sous certaines conditions va générer une réduction d’impôt pendant plusieurs années. »
La réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location :
- 6 ans = 12% réparti sur 6 ans
- 9 ans = 18% réparti sur 9 ans
- 12 ans = 21% réparti sur 12 ans
Les différentes étapes de votre investissement
- Evaluer sa situation financière et fiscale avec Ouest Patrimoine
- Trouver le bon logement et réaliser une simulation financière et fiscale
- La signature du contrat de réservation
- Trouver le meilleur crédit et la meilleure assurance
- La signature de l’acte de vente chez le notaire
- La réception des travaux et livraison de l’appartement
- La mise en location
- La déclaration de l’investissement Pinel pour percevoir la réduction d’impôt
- La sortie de l’investissement Pinel
Les charges
Les recettes
- Remboursement de l'emprunt
- Assurance emprunteur
- Taxe foncière
- Assurance du logement
- Charge de copropriété (syndic)
- Travaux (faible dans le neuf)
- Agence de gestion locative
- Assurance loyers impayés et garanties locatives
- Impôts sur le bénéfice foncier
- Loyers
- Réduction d'impôt
- Sur une maison, vous n’avez pas de charges de syndic et vous maitrisez les travaux.
- Les maisons sont possibles en Pinel pour les permis déposés avant le 31/12/2020.
Les critères de réussite
- Un choix de ville ayant depuis longtemps une demande locative supérieure à l’offre
- Un choix de ville ou l’écart du prix au m2 entre le neuf et l’ancien et le moins important possible.
- Un prix au m2 cohérent aux autres programmes neuf.
- Des prestations et un loyer permettant de fidéliser le locataire.
- Des services vraiment à proximité : Transport, commerces, écoles…
- C’est un investissement immobilier, la durée de détention optimum est donc >10 ans
Les critères de vigilance
- Attention à la conception du logement, le m2 de couloir n’a pas la même valeur qu’un m2 de chambre.
- Attention au respect des conditions Pinel pour la location (loyer plafonné, ressources du locataire plafonnées, engagement de durée de location 6,9,12 ans, délais de 12 mois pour la 1ère location …)
- Ce n’est pas un crédit d’impôt. Si la réduction excède l’impôt, c’est perdu.
- Limite d’investissement à 300 000€/ an et avec une limite de 5500€/m2.
- Attention au plafond des niches fiscales
La simulation de l’investissement
Exemple d’une maison sur Laval car c’est la dernière année possible pour investir via la loi Pinel sur des maisons. Le prix des maison correspond plus ou moins à un petit T2 sur Nantes avec d’autres avantages et bien sur d’autres inconvénients.
Demande locative
4.5/5
Potentiel de plus-value
3/5
Rentabilité locative
4/5
Faibel différence entre le prix ancien/neuf
4.1/5
Commerces et services
4.5/5
Copropriété en ASL de 4 maisons seulement
4.5/5
Les données de la simulation :
- Surface habitable : 90 m2
- Surface fiscale : 92.08 m2
- Loyer Pinel défini : 755€
- Financement sur 20 ans au taux de 1.2% et 0.24% d’assurance.
- Engagement de location sur 12 ans
- Prix d’achat à 234 000€
Vous voulez en savoir plus, contactez Ouest Patrimoine.
