A LA UNE : PRÉPAREZ L’ÉTÉ !
La saison estivale approche à grands pas ! C’est le moment pour les vacanciers de réserver leurs vacances d’été. Après ces périodes troubles liées à la crise sanitaire, tout le monde a besoin de se ressourcer et de s’évader le temps d’une pause, bien méritée. Les possibilités de voyages à l’étranger étant limitées, c’est le moment idéal pour la location saisonnière en France. Vous proposez votre résidence principale ou secondaire en location courte durée ? Vous êtes propriétaire d’un bien locatif que vous réservez à la location saisonnière ? Que vous exerciez cette activité depuis quelques temps déjà, ou que ce soit la première fois, faisons le point sur les règles à connaître pour être un bon bailleur.
Assurez-vous d’avoir le droit de faire de la location saisonnière
Vous souhaitez vous lancer dans la location saisonnière, en avez-vous le droit ?
Vous êtes propriétaire
Si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle : aucune contre-indication. En revanche, si vous êtes propriétaire d’un logement en copropriété, il faut vous assurer que le règlement de copropriété autorise la location de courte durée. Si rien n’est prévu à ce sujet, c’est que c’est autorisé !
Vous êtes locataire
Pour sous-louer votre logement en location saisonnière, en tant que locataire, il est nécessaire de recueillir l’autorisation écrite de votre propriétaire. Le montant du loyer que vous allez appliquer au sous-locataire ne peut pas excéder celui que vous payez en tant que locataire principal, sur la période considérée.
BON À SAVOIR
Si votre logement fait partie d’une copropriété dont le règlement interdit la location saisonnière, alors il faudra modifier le règlement… Pour cela l’unanimité des copropriétaires est requise.
Démarches auprès de la mairie de la commune où est situé votre logement
Lorsque vous proposez le logement en question à la location saisonnière, vous devez réaliser des démarches administratives auprès de la mairie :
Il vous faut une autorisation préalable de changement d’affectation lorsque le logement passe d’un usage d’habitation à titre de résidence principale à une location de courte durée (sauf ponctuelle). Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Selon la commune où est situé le logement, il est nécessaire de faire une déclaration en mairie grâce au formulaire 14004*2 (sauf si le logement constitue votre résidence principale) OU de procéder à l’enregistrement en mairie du logement (y compris lorsqu’il constitue votre résidence principale) si ce dernier est situé à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Cannes et Annecy. Un numéro d’enregistrement vous est alors communiqué et doit obligatoirement être inscrit sur l’annonce.
Si vous êtes locataire du logement que vous donnez en location saisonnière, toutes les démarches imposées au propriétaire (copropriété et mairie) doivent être respectées et les autorisations préalables (de la commune par exemple) doivent être obtenues avant de sous-louer.
Faites classer (ou pas) votre logement
Le classement en meublé de tourisme est possible mais il n’est pas obligatoire. À l’instar des hôtels, il permet d’indiquer à vos clients potentiels un niveau de confort et de prestation en attribuant des étoiles à votre logement (d’une étoile à cinq étoiles). Même votre résidence principale peut être classée en meublé de tourisme, si elle satisfait aux prérequis et aux critères de classement !
Il permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment un abattement majoré (71 % au lieu de 50 %) au régime du micro-BIC pour la fiscalité sur vos loyers.
Pour cela, vous pouvez demander le classement de votre logement à l’organisme agréé de votre choix (sur le site atout-France.fr) à l’aide du formulaire Cerfa n° 11819*03.
LE SAVIEZ-VOUS ?
Votre loyer est obligatoirement soumis à TVA si :
■ Vous louez votre bien à un exploitant par bail commercial,
■ Ou en présence de parahôtellerie (c’est à dire quand il y a réalisation de 3 des 4 prestations suivantes : mise à disposition du petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception même non personnalisée de la clientèle).
Si votre loyer est soumis à TVA, alors vous avez la possibilité de récupérer la TVA que vous avez éventuellement payée lors de l’achat du bien, ou lors de travaux.
Déclarez cette nouvelle activité à l’administration fiscale
Si c’est la première fois que vous mettez votre logement en location saisonnière, alors vous devez faire ce qu’on appelle « la déclaration de début d’activité » et cela dans les 15 jours suivant le début de la location. Cela peut être fait par vous-même ou par la plateforme numérique (type Airbnb) via laquelle le logement est loué (si vous lui avez donné mandat), auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) où est situé le logement, au moyen du Formulaire P0i.
Si vous exercez déjà une activité de location meublée (saisonnière ou non) dans un autre logement, il faut quand même déclarer l’ouverture d’un nouvel établissement au moyen du Formulaire P2-P4i.
QUID DE LA FISCALITÉ DES LOYERS?
Les revenus de logements loués meublés (au titre de la résidence principale du locataire ou au titre de la location saisonnière) sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux*. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. À ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul :
MICRO BIC
Loyers meublés inférieurs à 72 600 € par an
=
Abattement forfaitaire de 50% (ou 71% en meublé de tourisme classé)
RÉEL BIC
Sur option ou obligatoirement dès que les loyers meublés sont supérieurs à 72 600 € par an
=
Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) ET Amortissement comptable des constructions et travaux
L’amortissement comptable c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fe-nêtres, toiture, façade, etc.) du fait de l’usure ou du temps. L’amortissement comptable permet de déduire une charge « fictive » (correspondant à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés sans impact sur la trésorerie.
*Si vous êtes loueur en meublé professionnel, ou si vous percevez plus de 23 000 € de recettes de la location saisonnière, alors vous êtes redevable des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux.
Attention aux règles propres à la location saisonnière
Dépôt de garantie
Si vous effectuez de la location saisonnière par l’intermédiaire d’un professionnel ou si vous êtes considéré comme un professionnel, le dépôt de garantie ne peut pas être reçu plus de six mois avant la remise des clés, ni être supérieur à 25% du montant du loyer. En tant que particulier, vous n’avez pas de réglementation particulière à respecter concernant le dépôt de garantie ; en pratique, ce sont les mêmes règles que celles détaillées ci-dessus pour les professionnels qui s’appliquent.
Durée de bail
Ce type de location saisonnière doit être de courte durée : quelques jours ou quelques semaines et ne doit pas dépasser 90 jours par « client ». Si vous donnez en location saisonnière votre résidence principale, cette occupation ne peut pas dépasser 120 jours par an.
BON À SAVOIR
Une clause interdisant les animaux de compagnie dans le logement est illégale (sauf chiens d’attaque), sauf si votre logement est classé meublé de tourisme.
Taxe de séjour
Dans certaines communes, vous devez collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires-vacanciers et la reverser à la commune. Si vous louez votre logement en location saisonnière via une plateforme internet, c’est elle qui collecte la taxe de séjour à votre place. Vous pouvez vérifier si la commune où est situé votre bien a mis en place cette taxe et pour quel montant sur le site taxesejour.impots.gouv.fr.
En conclusion
Vous êtes décidé à vous lancer dans la location saisonnière, alors pour que cela fonctionne, mettez toutes les chances de votre côté ! Photos, texte de l’annonce, accueil de vos locataires, petites attentions… Il ne faut rien laisser au hasard si vous voulez avoir un maximum de retours positifs et de plus en plus de réservations !
La location saisonnière est finalement très simple à pratiquer et elle peut vous procurer des revenus complémentaires non négligeables. Vous hésitez concernant le régime fiscal micro-BIC ou réel ? Est-il plus intéressant d’investir par le biais d’une société ou en direct ?
Afin d’optimiser votre activité de location saisonnière, n’hésitez pas à nous solliciter, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner.
