L’impact du Covid-19 sur l’économie mondiale est déjà visible et pour autant nous n’en mesurons sûrement pas encore toutes les conséquences. Face à cet environnement économique incertain et la baisse des taux des livrets d’épargne et des fonds euros, l’immobilier retrouve sa place de « bouclier » au sein de votre patrimoine. En effet, en temps de crise, l’immobilier est souvent identifié comme un placement défensif car il est connu pour être moins sensible aux variations des marchés. D’ailleurs, les
SCPI sont en vogue en ce moment… et ce n’est pas pour rien ! Un investissement dans la pierre qui vous permet d’obtenir des revenus complémentaires maintenant ou pour votre retraite… mais pas que ! Pourquoi s’en priver ?

Présentation :

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), autrement,appelée Pierre Papier, est une société qui a pour objet de se constituer un parc immobilier. Ensuite, ces biens sont loués et génèrent des revenus.

En tant qu’épargnant, vous achetez une ou plusieurs parts de la SCPI et vous en devenez ainsi associé. Vous êtes donc propriétaire d’une partie du parc immobilier de la SCPI, au prorata de votre investissement.

En contrepartie, vous percevez des revenus (loyers, plusvalues). Il existe plusieurs types de SCPI (de rendement, fiscales, de plus-values) et nous allons principalement nous intéresser ici aux SCPI de rendement, dites SCPI « classiques » :

==> la SCPI de rendement acquiert des immeubles de différents secteurs d’activité, qui sont habituellement peu accessibles aux particuliers en direct (bureaux, immeubles, centres commerciaux, entrepôts logistiques…) et dans des secteurs géographiques variés (différentes régions, en France, en Europe…).

Leur objectif est de générer des revenus importants et stables dans le temps. L’horizon de placement recommandé est de minimum 10 ans

Comment cela fonctionne ?

La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, et de distribuer les revenus aux associés. Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an (le taux de rendement moyen distribué par les SCPI en 2019 est de 4.51%*).

BON A SAVOIR :

La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, et de distribuer les revenus aux associés. Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an (le taux de rendement moyen distribué par les SCPI en 2019 est de 4.51%*).
=>Les baux commerciaux ont, en général, une durée minimum fixée à 6 ou 9 ans donc le montant des loyers à percevoir est connu à l’avance.

Fiscalité :

Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition :

  • Régime réels : Si vous n’avez que des revenus fonciers issus de SCPI ou si l’ensemble de vos revenus est > 15 000€.

Les revenus fonciers nets (= revenus bruts – charges) sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)

  • Micro Foncier : Vous êtes propriétaire en direct d’un bien immobilier loué nu et si l’ensemble de vos revenus fonciers < 15000€

70 % des revenus bruts sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous pouvez réaliser une plus-value (si le prix de vente est supérieur au prix d’achat). Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (actuellement à 17,2 %). Attention, plus vous détenez vos parts de SCPI longtemps, moins la plus-value sera taxée car un abattement est appliqué pour chaque année de détention (après 5 ans). Finalement, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

BON A SAVOIR

La société de gestion vous accompagne pour votre déclaration fiscale de revenus (et IFI) en vous transmettant toutes les informations nécessaires (montants à déclarer et cases à remplir).
Ouest Patrimoine vous accompagne également dans cette démarche

Combien cela coûte ?

L’achat de parts de SCPI (ou la revente) ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Ainsi, à l’inverse de l’achat d’un bien immobilier « physique » il n’y aura pas de « frais de notaire ». En revanche, des frais similaires dits de
souscription sont compris dans le prix de la part au moment de l’acquisition. Ensuite, chaque année, des frais de gestion sont prélevés par la société de gestion.

Quelle stratégie suivre

Achat sans emprunt pour qui ?

Ce type d’investissement vous correspond si vous avez une somme d’argent à placer et que vous recherchez un complément de revenus immédiat. De même, si vous souhaitez investir dans l’immobilier à partir d’un faible montant et sans aucun souci de gestion.
Attention néanmoins à la fiscalité des revenus fonciers qui peut s’avérer assez « lourde » si vous êtes taxé dans une tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%

Achat avec emprunt pour qui ?

Ce type d’investissement est idéal pour profiter des faibles taux de crédit tout en se constituant un patrimoine.
Nous vous le recommandons si vous avez une capacité d’emprunt disponible et l’objectif d’obtenir des revenus complémentaires futurs, avec la volonté d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion.
OUEST PATRIMOINE vous accompagne sur le financement des SCPI

Achat de l’usufruit pour une entreprise pour qui ?

Ce type d’investissement d’une partie de la trésorerie stable permet à un entreprise de générer des revenus important sur une période moyenne de 7 ans.

BON A SAVOIR :

Vous pouvez investir sur des SCPI en direct ou via un contrat d’assurance vie

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